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浅析“房住不炒”
发布日期:2017-12-27 来源:贵阳市住房公积金管理中心 字体:【

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文章摘要:,,。

——息烽管理部学习十九大精神心得体会(三)

  十九大报告中提出了“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这一新的论述,体现了党中央对当前经济形势下住房矛盾根源认识的新高度,12月8日,中共中央政治局会议再次提出“加快住房制度改革和长效制度建设”,简单明了几个字,为我们未来住房制度改革定下了基调。

  一、我国现行住房制度的历史和问题

  在1998年,面临解决住房紧张和供应僵化的问题,我们国家实行了房地产体制改革,其主要内容是停止住房分配制度,实行住房商品化和社会化。住房制度改革后,二十年来翻天覆地,无数农田荒野变成广厦万千。从那时候起,我国经济迎来高速发展,房地产行业成为了我们国家经济支柱,是拉动经济发展的主要力量。

  房地产行业在过去二十年对经济发展的贡献不可磨灭,但它让中国经济腾飞的同时,逐步也产生了泡沫化的现象,在泡沫化带来的经济风险之外,由于多年来房产价格的上涨,也导致个人资产的严重不平衡,根据中国社科院的《中国国家资产负债表2015年》显示,在居民财产分配不平衡的因素中,房产已经是主要原因,带来了新的社会问题。

  而随着我国经济发展长期保持较高速度,国民收入的不断提高,我们全国十四亿人口在经济腾飞的这三十多年后,长期的,不断的,更新居住的需求是真实的,巨大的,而收入增加后的增值保值需求也是极为巨大的。因此在这二十年间,现行制度下具有刚需和投资双重属性的住房持续火热,价格远超出一种居住属性的商品,如此持续下去,房地产行业的泡沫将会越吹越大,像一个黑洞一样席卷各行各业的资金,吸干各产业的未来,榨尽人民的青春。不改不行。

  二、长效机制的主要措施

  人民改善居住条件的需求不可能消灭,这次改革的方向很明确,就是去除房地产的投资属性,让房地产回归居住的本质,目的是抑制房地产价格与人民收入水平不适应的不断上涨,而要去除房地产的投资属性,最重要的是使之不能实现增值的目的,或者不比替代投资资产如定期存款、国债等的收益率高——即降低房地产资产的增值速率。

  从近期舆论上看,首先是增加供给主体,过去的住房供应仅由房地产开发商和个人卖家提供,所谓的多主体供应就是不再局限于房地产开发商,而是引入更多机构,更多社会资本参与到供应方去,在实施上,目前主要是以下三种:

  (一)长租住房制度

  现行住房租赁由于缺乏保障,对于群众不具吸引力,不能作为购房的替代品,而目前提出的租购同权和长期租住保障,目的就在于维护住房租赁者权益,使租赁住房可以作为购房的一种代替品,降低人民的购房需求。我国央企里面的房地产公司具有丰富的经营经验和高度的政治敏感性,他们的动向值得我们关注。10月23日,保利房地产(集团)股份有限公司联合基金公司为其自持物业发行了50亿元房地产信托投资基金,使标的自持房地产实现资产证券化;12月1日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行60亿房地产抵押贷款支持基金,同样使标的房地产资产证券化得到实现,他们通过转让部分未来的收益,即刻获取了重要的现金流。

  长租住房机构最大的发展障碍,在于空有资产而回款速度太慢,对于社会资本,超长的回款周期使得长租住房没有吸引力可言,十九大后,在基于国家战略支持和金融创新的基础上,房地产资产证券化为长租住房机构提供了融资和退出渠道。这使得长租住房机构既保有资产所有权,又能迅速的获得现金流,为资本流向长租房市场提供了动力源。

  12月18日,在2018年中央经济会议上提出,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,会议上还特别提出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房企业发展。因此,无论是央企的实际动向,还是中央经济会议上都可以看到,长租住房将是近期房地产长效机制落地和布局的重中之重。

  (二)共有产权住房

  9月20日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》发布,将过去的政策性自住房转变为共有产权房,其最大的区别是,保障性自住房是半开放的,购买满5年以上可以出售,缴交增值部分的30%后,可以转变为商品房,实际上,如果购房人与卖房人采用阴阳合同的方式交易,可以完全规避上缴增值部分的问题。

  而共有产权住房是全封闭体系,一方面产权由政府部分所有,住户所有流通转让包括出租都必须在指定平台转让,租金与政府按产权比例共享,且政府有优先购买权,只有政府不回购情况下才能出售给有共有产权申请资格的个人;另一方面,共有产权住房具有排他性,住户一旦不符合共有产权房的申请资格,就必须把所有的产权转让或者按市场价购买政府手中的产权,即使子女想要继承,也必须符合共有产权住房的相关申请资格。

  这就是典型的剥离投资属性的住房,比起过去的经济适用房来说其保障性更完善,其增值空间远差于商品房,能够切实保障住房刚需者的需求,又不受炒作的影响。

  (三)远期措施——征收房地产税

  12月20日,财政部长肖捷在人民日报上发表文章《加快建立现代财务制度》,提到“按照‘立法现行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”,引发媒体关注,房地产税影响巨大,特别是涉及各阶层的利益,其论证必然极为慎重,从文章中可以看到,当前对房地产税的开征思路已经非常清晰,特别是对计税标准有了正面答复。

  房地产税的征收一旦落地,一是为土地财政体制建立替代品,将一次性收入转变为细水长流,成为地方政府手中的一类重要税种,进而促进住房保障事业的发展;二是调节住房市场,作为持有环节的税收,能够对多套住房的持有行为进行干预,压制炒房动机,引导购房预期,抑制住房价格上涨。

  从立法先行的角度看,需要先走立法流程,因此短期内(2-3年)不会存在征收事宜;充分授权是指通过授权给地方政府,结合地方实际,在授权范围内进行调整,利于房地产税平稳落地;分步推进则代表房地产税不会统一实施,与上一环节相扣,可能通过授权给地方政府,根据实际情况选择征收时间、比例、范围等。就目前来看,房地产税的更多细节依然需要等待才能知晓,但通过舆论的讨论,其预期引导作用正在逐步渗透到公众心中,已经对抑制房地产价格起到一定作用。

  三、对我们住房公积金的影响

  如果这次住房制度改革能够实现预期目标,首先我们可以判断出房地产价格的上涨将会被抑制,那么首当其冲的是以房地产作为抵押物的住房贷款将不再具有过去的安全性。我们知道,在资产价格不断上涨且流动性良好时,以该资产作为抵押物的贷款其风险几乎为零,即使借款人因各种原因无力履行还款义务,通过拍卖也可以使贷款本息得到全额补偿。近20年的房地产市场几乎持续保持上涨步伐,是我们住房公积金的贷款质量如此优良的原因之一,特别是近一年来我们贵阳市房价的迅速上涨,可以看成我们2017年前发放的贷款不存在实际上的资金风险。

  未来,如果住房不能保持上涨趋势,我们可能会面临即使拍卖了抵押物,也无法清偿贷款本息的可能性。特别是近年各种金融创新在为各级市场提供流动性、降低企业经营成本、助益经济发展的同时也难免存在一些弊端,如一些购房人,没有首付资金,却通过向银行申请快贷、现金贷、向小贷公司申请贷款,甚至是使用高利贷用于购房首付,这一类购房人对于我们贷款方来说,实质上是属于不符合贷款条件,具有巨大的风险的。

  近20年时间的房地产市场牛市,相当于整整一代人的时间里面房价只涨不跌,社会公众的心理必然根深蒂固,这一次的住房制度改革将任重而道远,也势必带来巨大的影响,其改革本身不是从某一方面进行“微整形”就可以完成的,必然从多个角度协同发力,对住房相关的土地、金融、税收、保障、监管等一系列制度进行重构,发挥综合性作用,其长效机制的建立也绝非短期能够实现的,在长效机制建立过程中,行政调控等短期调控措施将会继续,保持房地产市场的稳定性。我们要保持思维的开放,积极应变,抓好抓牢变革带来的历史机遇,现金赌博:防范变革中产生的风险,继续把我们住房公积金做大做强。

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